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关于对上海证券交易所《关于罗顿发展股份有限公司项目合作终止协议有关事项的问询函》的回复公告2018-101

 证券代码:600209      证券简称:*ST罗顿       编号:临2018-101

罗顿发展股份有限公司

关于对上海证券交易所《关于罗顿发展股份有限公司项目合作终止协议有关事项的问询函》的回复公告

 

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

 

  2018127日,罗顿发展股份有限公司(以下简称“公司”)收到上海证券交易所《关于罗顿发展股份有限公司项目合作终止协议有关事项的问询函》(上证公函【20182697号)(以下简称“《问询函》”)。

收到《问询函》后,公司及评估机构就《问询函》所提问题进行认真核实研究和分析,现回复如下:

一、公告披露称,公司与上海时蓄于2007 4 26 日签署《项目合作协议》,双方共同经营管理名门世家项目。请公司补充披露说明:(1)名门世家项目的主体性质、是否系独立的商事法律主体、是否经过工商登记;(2)《项目合作协议》中双方具体的权利义务内容、具体责任承担和利润分配方式;(3)公司所占38.53%权益的法律性质,是否存在质押、担保等影响本次交易的权利负担情形。

公司回复:

1)名门世家项目的主体性质、是否系独立的商事法律主体、是否经过工商登记;

名门世家项目为合作经营项目,公司与上海时蓄根据《项目合作协议》的约定分别以现金、房屋、土地使用权等形式对该项目出资,并就该项目按出资比例分享利润、承担风险。公司及上海时蓄未就该项目设立具有独立法人资格的项目公司,该项目不是独立的商事法律主体,亦未经工商登记。

2)《项目合作协议》中双方具体的权利义务内容、具体责任承担和利润分配方式;

公司与上海时蓄签署的《项目合作协议》中对双方具体的权利义务内容、具体责任承担和利润分配方式约定如下:

A、名门世家项目总占地面积18,512.21平方米,建筑面积14,533.43平方米,总投资为38,139.76万元,其中:公司以原用于购买“上海名门世家四期商业广场AC区”建筑面积共5,606.89平方米的房产及相应土地使用权价值12,335.96万元以及该房产的装修款项2,361万元,共14,696.96万元作为出资,占该项目投资和利润分配的比例为38.53%;上海时蓄以具有证券从业资格的评估机构对“上海名门世家四期商业广场BDE区项目”的房产及相应的土地使用权的评估价值23,442.80万元出资,占该项目投资和利润分配的比例为61.47%

    B、双方同意共同经营管理名门世家项目,并按照协议约定的出资比例分享利润或分担亏损。

C、该项目合作期限为十年,自协议生效之日起计算。

    D、双方同意对项目投资实行统一管理、专款专用,任何一方不得擅自挪用;双方对项目投资按工程的进度合理使用,对项目增加或减少投资需经双方同意;因非人为原因致项目工程不能按时完工交付使用时,双方的项目投资期限可相应顺延。

E、非经公司同意,上海时蓄不得擅自变更该项目的设计、规模及工程施工方案;非经对方同意任何一方不得转让本项目的合作经营权。

 F违约责任:任何一方未按协议约定支付投资款,每逾一日向对方支付应交而未交款的万分之三的违约金;逾期超三个月,守约方有权选择解除协议或要求对方继续履行协议,但不影响支付违约金。任何一方违反协议的规定,导致项目不能继续经营或不能实现经济目的,守约方有权解除协议,并要求违约方赔偿因此造成的经济损失。

3)公司所占38.53%权益的法律性质,是否存在质押、担保等影响本次交易的权利负担情形。

公司所占该项目38.53%权益为合作项目收益权,根据《项目合作协议》约定,公司以前述比例就名门世家项目分享利润及承担风险。该等权益不存在质押、担保等影响本次交易的权利负担情形。

 

 

二、公告显示,名门世家项目的股东全部权益账面价值为3.06亿元,按照资产基础法评估的评估价值为7.01 亿元,增值率为129.06 %。其中,该项目下投资性房地产的账面价值为2.86 亿元,评估价值为 6.80 亿元,评估增值率为 138.20%,主要系位于浦东新区洋泾镇 186 号地块的5栋商业用途房产。请公司结合商铺建筑面积、区位分布特点等具体情况,说明投资性房地产的具体评估过程、单位价格确认依据、评估结果是否公允。请评估机构发表意见。

 公司回复:

根据上海众华资产评估有限公司出具的评估报告(沪众评报字[2018]0600号),名门世家项目的股东全部权益账面价值为3.06亿元,按照资产基础法评估的评估价值为7.01 亿元,增值率为129.06 %。其中,该项目下投资性房地产的账面价值为2.86 亿元,评估价值为 6.80 亿元,评估增值率为 138.20%,主要系位于浦东新区洋泾镇 186 号地块的5栋商业用途房产。该商铺建筑面积、区位分布特点,投资性房地产的具体评估过程、单位价格确认依据等情况具体说明如下:

(1) 商铺建筑面积

本次评估范围的投资性房地产包括上海名门世家四期商业广场ABCDE区共计14,803.72平方米商业用房,其中外铺与内铺比为0.56:0.44,可分割办证转让;2,148平方米车库,已分割为54个车位

(2) 区位分布特点

本次评估范围的投资性房地产位于上海市浦东新区洋泾街道321街坊8/1丘博山路202弄,所在区域周边的商业业态主要以临街商铺和品牌购物中心为主,装修及经营档次普遍为中端,其中较为大型的商业中心有LCM置汇旭辉广场、乐坊,其中LCM置汇旭辉广场20189月开业,与评估对象毗邻,形成浓厚的商业氛围,片区内商圈具有一定规模和较大辐射力。

商业周边配套设施完善,小学、中学一应俱全,其中建平中学(北校区)距评估对象200米,洋泾实验小学距评估对象300米,上海市罗山中学距评估对象550米,金囡幼儿园距评估对象850米 。大型医院近在咫尺,上海市浦东新区公利医院距评估对象600米。商业配套设施的完善为商圈的不断发展提供了全面保障。

 

(3) 投资性房地产的评估过程和评估单价确定的依据

      1)评估方法的确定

结合委估资产性质及评估目的,本次选用市场法评估。该类房地产评估价值包括所占用的土地价值。

市场法:所谓的市场法就是指利用市场同样或者类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称,是根据替代原则原理。其基本前提是:第一要有一个活跃的公开交易市场,第二这个公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

基本计算公式:评估值=比准单价╳面积

比准单价=参照物交易价╳交易日期修正系数╳交易情况修正系数╳区域因素修正系数╳个别因素修正系数

本次评估选择市场法评估的原因主要为:

第一:上海是我国最发达的几个大城市之一,具有一个活跃的房地产市场。

第二:在上述活跃市场上存在与待估资产相似的交易案例并且可比和量化。

2)评估单价的确定过程

选取可比案例

根据替代原则,估价人员调查了与委估资产在地理位置、结构类型、使用功能、交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例,选取以下交易案例作为可比实例:

可比实例

物业名称

坐落

类型

建筑面积

交易价格

楼层

交易日期

m 2

A

张杨路3611

上海市浦东新区

商铺(外铺)

127

53,937

1

2018930

B

芳甸路199

上海市浦东新区

商铺(外铺)

109

57,798

1

2018930

C

新金桥路1088

上海市浦东新区

商铺(外铺)

233

55,793

1

2018930

 

比较因素条件说明

根据委估资产与可比实例的比较因素,编制比较因素条件说明表:

比较因素

估价对象

可比实例一

可比实例二

可比实例三

 
 

用途

商铺

商铺

商铺

商铺

 

交易情况

正常

正常

正常

正常

 

市场状况

2018/9/30

2018/9/30

2018/9/30

2018/9/30

 

房地产状况

区位状况

位置优劣度

较优

较优

 

交通便捷度

便捷

便捷

较便捷

较便捷

 

外部配套完善程度

完善

完善

完善

完善

 

商务氛围

较好

较好

较好

 

环境质量

一般

一般

一般

一般

 

实物状况

使用现状

出租

出租

出租

出租

 

完损程度

完整

完整

完整

完整

 

规模(M2

 

楼层

1

1

1

1

 

层高

4.5

4.5

4.5

4.5

 

临路状况

一面临路

一面临路

一面临路

一面临路

 

设备设施

齐全

齐全

齐全

齐全

 

产权状况

剩余使用年限

28.07

30.25

26.16

31.91

 

规划限制条件(容积率)

有一定限制

有一定限制

有一定限制

有一定限制

 

确定比较因素条件指数

A、交易情况

委估资产与三个比较实例均为正常情况下的市场交易,因此,确定委估资产和交易实例ABC的交易情况条件指数均为100

B、市场状况

三个比较实例的交易时间均为20189月,与估价基准日2018930日基本一致,无需进行市场状况修正,因此,确定交易实例ABC的市场状况修正指数均为100

C、房地产状况

因素

等级

数目

等级级差分值

等级说明(依次递增)

房地产状况

区域因素

位置优劣度

5

10

差、较差、一般、较优、优

交通便捷度

5

10

不便捷、较不便捷、一般、较便捷、便捷

外部配套完善程度

5

10

不完善、较不完善、一般、较完善、完善

商务氛围

5

10

差、较差、一般、较好、好

环境质量

5

10

差、较差、一般、较优、优

实物状况

使用现状

3

10

自用、毛坯、空置

完损程度

5

10

危险房、基本完好房、完好房

规模(m2

5

5

小、较小、一般、较大、大

楼层

4

10

具体详见《比较因素条件指数表》

层高

4

5

4.5米、5米、5.5米、6

临路状况

5

10

不临路、一面临路、两面临路、三面临路、四面临路

设备设施

5

10

不齐全、较不齐全、一般、较齐全、齐全

D、剩余使用年限修正系数

使用年期修正系数根据下列公式计算:

k=[1-1/1+rm]/[1-1/(1+r)n]

式中:

k—使用年期修正系数

r—综合还原利率,采用安全利率加风险值的方法,r6%(本次估价中综合还原利率采用安全利率加风险值调整法,即还原利率=安全利率+风险调整值,安全利率选用一年期存款利率。当前一年期的存款利率为1.75%。委估资产为商业物业,其风险调整值相对偏高,本次估价取值4.25%。即综合还原利率=1.75%+4.25%=6%

投资风险报酬率分档表

 

 

    

 

 

 

m—委估资产使用年期

n—可比实例使用年期

以委估资产为100,得出各可比实例的年期修正指数为

影响因素

委估资产

实例A

实例B

实例C

剩余使用年限(年)

28.07

30.25

26.16

31.91

年期修正指数

100

103

97

105

E、比较因素修正系数确定表

比较因素

权重

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

因素
打分

调整
系数

权值

因素
打分

调整系数

权值

因素
打分

调整系数

权值

可比实例价格(元/m2

-

-

53,937

57,798

55,794

交易情况

100%

100

100

100%

100%

100

100%

100%

100

100%

100%

市场状况(价格指数)

100%

100

100

100%

100%

100

100%

100%

100

100%

100%

房地产状况

区位状况

位置优劣度

10%

100

100

100%

10.00%

95

105%

10.53%

95

105%

10.53%

交通便捷度

10%

100

100

100%

10.00%

95

105%

10.53%

95

105%

10.53%

外部配套
完善程度

5%

100

100

100%

5.00%

100

100%

5.00%

100

100%

5.00%

商务氛围

5%

100

105

95%

4.76%

100

100%

5.00%

100

100%

5.00%

环境质量

5%

100

100

100%

5.00%

100

100%

5.00%

100

100%

5.00%

实物状况

使用现状

5%

100

100

100%

5.00%

100

100%

5.00%

100

100%

5.00%

完损程度

5%

100

100

100%

5.00%

100

100%

5.00%

100

100%

5.00%

规模

5%

100

110

91%

4.55%

110

91%

4.55%

105

95%

4.76%

楼层

10%

100

100

100%

10.00%

100

100%

10.00%

100

100%

10.00%

层高

5%

100

100

100%

5.00%

100

100%

5.00%

100

100%

5.00%

临路状况

20%

100

100

100%

20.00%

100

100%

20.00%

100

100%

20.00%

设备设施

5%

100

100

100%

5.00%

100

100%

5.00%

100

100%

5.00%

产权状况

剩余使用年限

10%

100

103

97%

9.72%

97

103%

10.29%

105

95%

9.54%

小计

100%

-

-

-

99.03%

-

-

100.89%

-

-

100.35%

F、确定比较因素修正系数和比准价格

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

可比实例价格(元/m2

53,937

57,798

55,794

交易情况修正系数

100.00%

100.00%

100.00%

市场状况调整系数

100.00%

100.00%

100.00%

房地产状况调整系数

99.03%

100.89%

100.35%

综合修正系数

99.03%

100.89%

100.35%

比准价格(元/m2

53,412

58,313

55,990

权重

 1/3

 1/3

 1/3

加权平均值(元/m2

55,905

评估单价(元/m2)取整

55,900

经测算,名门世家四期商铺A1层沿街外铺评估单价为55,900/㎡。

经统计,名门世家四期商铺外铺与内铺的比例为0.56:0.44

根据房地产估价一般规律结合当地市场调查结果确定,商业内铺价格是沿街外铺价格的0.7倍。

由此确定名门世家四期商铺A1层内铺的评估单价为39,130/㎡。    并最终得出名门世家四期商铺A1层商铺平均评估单价为48,500/㎡。

根据房地产估价一般规律结合当地市场调查结果确定商业物业二、三层为一层的0.75,即为41,900/㎡。

以上评估过程可比交易案例合理、修正过程合理,故本次评估结果公允。

经核查,上海众华资产评估有限公司认为:以上评估过程交易案例合理、修正过程合理,故我们认为本次评估结果公允。

 

三、公告显示,名门世家项目的合作方和本次交易的受让方均为上海时蓄,公司董事李维系上海时蓄的法定代表人及董事长、董事余前系上海时蓄公司的董事。请公司补充披露:除前述已披露的关联关系外,上海时蓄与公司是否存在其他资金往来、对外担保和关联交易等事项,如存在,请详细披露相关内容。

公司回复:

除前述已披露的关联关系外,上海时蓄与公司不存在其他资金往来、对外担保和关联交易等事项。

 

四、公告显示,根据协议安排,上海时蓄需于20181231日前向公司支付项目本金及收益总金额的30%,即人民币7,232.44万元,公司预测本次权益分配所得款项对公司2018年度净利润影响约为 4,754.76 万元。请公司补充披露:(1)预测本次权益分配所得款项对公司 2018 年度净利润影响的具体测算依据和计算过程;(2)结合会计准则要求和本次资产出售的具体支付和转让安排,说明预计的 2018 年度确认收益金额是否审慎合理并符合准则要求。

公司回复:

1)预测本次权益分配所得款项对公司 2018 年度净利润影响的具体测算依据和计算过程;

根据企业会计准则相关规定测算如下:

          单位:万元

权益评估值

房产增值应交所得税

扣税后全部权益

持有项目权益比例

收回权益价值

权益初始成本

权益账面成本

预计可弥补亏损

弥补亏损后应税所得额

所得税

收回权益净利润

(1)

(2)

(3)=(1)-(2)

(4)

(5)=(3)*(4)

(6)

(7)

(8)

(9)=(5)-(6)-(8)

(10)=(9)*0.25

(11)=(5)-(7)-(10)

70,052.29

7,482.55

62,569.74

38.53%

24,108.12

14,696.96

18,889.08

7554.04

1,857.12

464.28

4,754.76

 

2)结合会计准则要求和本次资产出售的具体支付和转让安排,说明预计的2018 年度确认收益金额是否审慎合理并符合准则要求。

根据《企业会计准则第40-合营安排》规定,合营安排是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。通过单独主体达成的合营安排,通常应划分为合营企业。对合营企业具有重大影响的,应当按照《企业会计准则第2--长期股权投资》的规定进行会计处理,即采用权益法核算。

上海名门世家四期商业广场项目自200912月开始建账,并设立了专用银行账户,对项目的经营情况进行单独核算,属于具有单独可辨认的财务架构的主体,公司按照合营安排准则将其确认为长期股权投资。公司出资比例为38.53%,根据协议约定,双方按照出资比例分享利润及承担风险,对项目增加或减少须经投资双方同意。公司对上海名门世家四期商业广场项目具有重大影响,按照权益法核算。

根据《企业会计准则第2号—长期股权投资》第十七条规定:处置长期股权投资,其账面价值与实际取得价款之间的差额,应当计入当期损益。

公司与上海时蓄签订的《项目合作终止协议》,双方终止名门世家项目的合作,并由上海时蓄向公司支付项目本金及收益。该协议自双方法定代表人/授权代表签字盖章并经公司股东大会审议通过后生效。截至20181210日,公司已召开董事会决议通过,并拟于20181224日召开股东大会审议该协议。《项目合作终止协议》生效后,公司将丧失该项目的权益,应按照《企业会计准则第2号—长期股权投资》第十七条规定进行会计处理。

经双方协商一致,公司与上海时蓄公司于20181213日签署了《补充协议》,对《项目合作终止协议》之付款方式进行了调整。根据《补充协议》的付款安排,上海时蓄将于20181231日前支付项目本金及收益总金额的51%,并于20191231日前付清剩余款项。公司预计上海时蓄将有能力、有计划支付剩余款项,收回该项项目合作投资权益款项,相关经济利益能够流入公司。

 

综上所述,公司认为,预计的2018年度确认收益金额是审慎合理并符合准则要求。

特此公告。

                                   罗顿发展股份有限公司董事会

                                        20181213

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